不动产投资信托基金REITs介绍

关键要点：

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种将众多投资者资金汇集在一起，然后通过购买，运营或融资等方式进行不动产相关投资，并将收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

不动产投资信托基金REITs产生的股息收入和资本增值潜力使其成为股票，债券和现金的绝佳平衡点，属于历年来表现最好的资产类别之一。

根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型和混合型。

REITs的流动性很好，易于买卖。而且，REITs也提供了有吸引力回报和稳定现金流。

REITs在资本增值方面提供的不多，REITs的股息作为固定收入征税，而且一些REITs的管理和交易费用很高。同时，REITs对于利率较敏感，不同类型的REITs也存在相应风险。

什么是不动产投资信托基金REITs？

顾名思义，不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种将众多投资者资金汇集在一起，然后通过购买，运营或融资等方式进行不动产相关投资，并将收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的出现，使得广大个人投资者可以无需自己购买拥有或管理任何不动产，也能从中获利，提供了一种投资不动产市场的低成本方式。

REITs投资的不动产类型很多，包括：公寓楼、商业办公楼，酒店、零售中心，仓库，医疗设施，甚至手机信号塔和数据中心等。不同于这些传统不易买卖的不动产，大多数REITs像股票一样公开交易，使得它们具有很高的流动性。

1960年，美国艾森豪威尔总统签署了86-779 号公法（也称为雪茄消费税延期修正案），允许广大中小投资者能以较低门槛参与不动产投资，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。之后一年，全球第一只REITs在美国成立。

当前，在美国证券交易委员会（SEC）注册，并在证券交易所交易的REITs就超过225家，市值超过1万亿美元。全球范围内，有超过35个国家或地区提供REITs交易。由于国情不同，我国于2021年6月21日才发布了首批9只基础设施公募REITs。

REITs的历史回报

不动产投资信托基金REITs产生的股息收入和资本增值潜力使其成为股票，债券和现金的绝佳平衡点，属于历年来表现最好的资产类别之一。在过去45年的大部分时间，REITs与股票、债券和其他资产相比，为投资者提供了很有吸引力的回报表现。

用于评估美国不动产市场整体表现的 FTSE NAREIT ALL Equity REITs（FNER）指数显示：2010 年至 2020 年期间，该指数的平均年回报率为 9.5%。更近一点的话，2017年11月至2020年11月期间REITs的三年平均回报率为11. 25%，高于标普500指数的9.07%。

REITs的类型

根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型和混合型。

1. 权益型REITs：这也是大多数REITs的类型，主要是通过投资不动产并拥有所有权，收入来源主要靠运营租金，而不是转售。

2. 抵押型REITs：是REITs通过抵押和贷款直接或间接向不动产所有者和运营者放贷的模式，收入来源主要靠贷款利息，这种模式也自然导致抵押型REITs对利率变动会非常敏感。

3. 混合型REITs：综合了权益型和抵押型REITs两种模式。

另外，REITs可以根据购买和持有方式进一步分类：

1. 公开交易的REITs：公开交易的REITs在证券交易所上市，受美国证券交易委员会 (SEC) 监管，可供个人投资者自由买卖。

2. 公开非交易的REITs：这些REITs也在美国证券交易委员会注册，但不在证券交易所交易。因此，它们的流动性低于公开交易的REITs。不过，它们往往更稳定，因为不受市场波动影响。

3. 私人REITs：这些REITs未在美国证券交易委员会注册，也不在证券交易所交易。一般，私人REITs只能出售给机构投资者。

认定为REITs的条件

为了获得REITs认可，公司必须遵守国内税收法（Internal Revenue Code，IRC）中的相关规定，具体而言，必须至少满足：

1. 将至少 75% 的总资产投资于不动产、现金或美国国债；

2. 至少 75% 的总收入来自租金、为不动产融资的抵押贷款利息或不动产销售；

3. 每年以股东股息的形式支付至少90%的应税收入；

4. 成立可纳税的公司实体；

5. 由董事会或受托人管理；

6. 公司成立第一年后至少拥有 100 名股东；

7. 不超过50%的股份由五个或更少的个人持有。

投资REITs利弊

从好的方面来说，相比传统不动产投资，REITs的流动性很好，易于买卖。而且，REITs也提供了有吸引力回报和稳定现金流。此外，不动产的存在对投资组合整体也有好处，因为其提供了投资多样性和高股息收入（通常高于标普500指数）。

不利的一面是，REITs在资本增值方面提供的不多。根据REITs要求，必须将90%收入返还给投资者。因此，只剩下10%的应税收入可以再投资回REITs以购买新的项目。其他不利因素是，REITs的股息作为固定收入征税，而且一些REITs的管理和交易费用很高。同时，REITs对于利率较敏感，一般当美联储提高利率以试图收紧支出时，REITs价格会下跌。最后，不同类型的REITs也存在相应风险。例如：专注于酒店类的REITs在经济衰退时期往往表现很差。然而，投资其他类型的不动产，比如：医疗设施或零售业，租赁结构更长，因此周期性更小，是对冲经济衰退的好方法。

如何评估REITs的好坏？

在评估REITs，一般需要注意如下几点：

1. REITs的总回报包含两部分：股息收益和长期资本增值。最好寻找历史上这两方面都做得很好的公司。

2. 折旧往往会夸大投资不动产价值的下降程度。因此，与其使用派息率来评估REITs，不如重点看其运营资金(Funds From Operations, FFOs)，帮助投资者确定管理层是否有效利用资金。每股FFO也是每股收益EPS的有效补充。

3. 不动产的类型和质量至关重要，优先投资那些拥有优质物业和租户的REITs，比如：相比其他类型，医疗设施是美国增长最快的领域之一，尤其是在医疗建筑、门诊护理中心、老年护理设施和退休社区的增长方面。

4. 管理团队也很重要，最好是有丰富不动产管理运营经验的公司。